下一个楼市松绑的城市是谁？

 

　　近几年房地产价格持续上涨，使人们产生价格会进一步上涨的预期，不断吸引新的购买者与投机资本进入房地产市场，使得房地产的价格远远高于其内含价值，房地产产品的市场投放量也高于市场实际需求，房地产热销的同时，其实大量的房地产产品空置。购买者估值待售，形成大量大大小小的所谓“鬼城”，由此产生了房地产的虚假需求现象，就是房地产泡沫。

 

　　泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、以及随之而来的价格暴跌，即泡沫破裂。房地产泡沫与其他资产泡沫一样，其形成与破灭通常表现为房价的暴涨与暴跌。

 

　　由于缺乏合理规划，盲目追求经济增长，以土地换钱的土地财政使不少“新城”成为“空城”。房地产泡沫蔓延的风险、土地资源浪费的阴影、过分依赖土地财政的隐忧，也渐渐浮现。

 

　　房地产泡沫蔓延的隐忧也已浮现。一些三、四线城市建设虽然投资巨大，但产业空心，市场需求不足，只能留下大量烂尾项目。已经超越了上世纪90年代亚洲金融危机时期中国北海市的烂尾楼数量。

 

　　近来，多个城市调整楼市政策，不同的城市因房价而异，调控方向也出现分化。北京、郑州等房价上涨较快的城市倾向于收紧，而温州、芜湖等城市政策出现松动，温州更是成为46个限购城市中首个正式松绑的城市。

 

　　楼市政策冰火两重天也预示着中国楼市普涨行情的结束，未来各个楼市的走势和政策将出现明显分化。

 

　　温州房价降幅远高于全国 资料来源：安信证券

 

　　近期，北京、温州、芜湖、郑州等不少城市的房地产调控政策出现调整信号，浙江温州成为46个限购城市中首个正式松绑的城市。

 

　　从2011年温州正式限购开始，温州房地产市场明显降温，房价连续22个月环比下降，一些高端楼盘的价格，甚至下跌过半，部分购房者选择断供，银行成为房东。

 

　　与温州房价跌跌不休的走势不同，以郑州为代表的城市房价上涨速度过快，导致限购令升级。近日，郑州市房管局证实，自9月1日起，暂停未满20周岁的无住房单身人员在限购区域购房，以年龄作为限购界限，在国内尚属首次。

 

　　根据国家统计局数据，7月，郑州新建商品住宅（不包含保障性住房）价格同比涨幅为12%，名列第七，属于全国房价上涨最快的二线城市。根据郑州市年初定的2013年房价目标，房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅，这也意味着涨幅不能高于12%，但从目前郑州的楼市走势看，这一目标实现难度不小。这也使得除“限购”外，郑州出台比北京更严版本的“限价令”，要求预售价格“零增长”。

 

　　温州房地产开发投资仍为负增长 资料来源：安信证券

 

　　地方楼市调控松紧程度的判断标准是根据房价走势，而非一刀切。这也意味着房价上涨过快的城市，将更加严格地执行包括限购在内的各种调控措施，而对于一些供给过大，需求不足，销售不畅的三四线城市，限购政策将可能出现松绑。

 

　　从统计局最新的7月数据来看，有九个同比涨幅超过10%的城市，分别是北京、沈阳、上海、福州、厦门、广州、郑州、深圳、南充。对这些房价过快上涨的城市，限购限贷等楼市调控政策不仅仍将继续严格执行，甚至还会出现升级的可能。

 

　　未来珠海、宁波等非省会的限购城市，可能成为限购松绑的城市。除此之外，和温州一样房价跌跌不休的鄂尔多斯、陕西神木等也可能出台政策刺激楼市，促进市民购房。

 

 

　　在一二线城市土地价格持续走高的情况下，房价必然水涨船高

 

　　中国自上世纪90年代末实行住房货币化改革以来，在10多年的房地产发展中，虽然政府进行过几次宏观调控，房价也曾出现过短期的上下波动，但房价的总体趋势也是一直上涨，中国楼市基本处于普遍上涨的状态。

 

　　但近年以来，部分地区房价过高、涨价速度过快已经极大地影响到普通民众的正常工作和生活。以温州房价的率先调整为代表，中国楼市普涨的行情结束，未来各个楼市的走势和政策将出现明显分化。

 

　　对房地产开发商来说，明显的策略就是投资房价正在上涨的地方，避免开发有大量空置住房的地方。这使得今年以来一二线城市土地价格上涨过快，成交火爆，这也意味着未来住宅价格上涨压力较大。而部分三四线城市供应充足、库存高企的楼市价格则面临下行风险。

 

　　温州跌跌不休的房价和楼市政策调整代表中国楼市普涨的行情结束，未来各个楼市的走势和政策将出现明显分化。

 

　　今年中国政府连续几次对于地方政府债务的清查，也暴露出天量的地方债，地方政府的债务通常偿还债务的方法只有通过出让土地一种。同时在追求政绩的诱惑之下，很多地方政府大力发展新城，高度举债。而把债务留给继任者。在巨额的债务压力下，继任者政府只有极力推高房价，以图高价出让土地来偿还债务。

 

　　除了温州之外中国大量的所谓“鬼城”，政府毫无疑问的希望步温州后尘放松楼市。温州松绑之后中央政府会怎么样呢？其它城市会怎么样呢？